新華社北京5月22日電(記者 韓墨)“噝噝冒煙的中國房地產市場正在冷卻,”《紐約時報》最近在一篇報道中這樣寫道。近兩個月以來,海外輿論與國內媒體一樣,密切註視著中國房地產市場的新動向。
      部分城市房價鬆動、房地產投資增速下滑、銷售額下跌、新藩工量萎縮、土地交易降溫……越來越多的海外專家相信,這些現象罕見疊加,預示中國房地產市場正發生結構性變化,深度調整窗口已然打開,新常態將隨之顯現。不過,從民間到學界,關於中國房地產的諸多迷思仍在縈繞,一些根本性問題仍需澄清。
      迷思一:房價跌了就好了嗎
      國家統計局最新數據顯示,70個大中城市中,新建商品住宅價格5月份環比上漲的只有44個,為2012年年底以來新低。二手住宅價格環比上漲的僅為35個,同樣創下新低。
      此後,互聯網上呼喚房價大跌甚至暴跌的聲音不絕於耳。部分媒體也驚呼房地產泡沫即將崩垃中國樓市危在旦夕。不少海外專家提出,這些聲音背後是民眾對高房價的擔憂和憤懣。但若房價真的暴跌,對國民福利、經濟運行和改革前途,遠非好事。
      首先,房地產與其他產業上下關聯,房價暴跌意味宏觀經濟大失血。瑞穗證券亞洲公司首席經濟學家沈建光說,房地產市場遇冷,鋼鐵、水泥、化工等上游行業將承壓,家電、傢具、裝潢材料等下游行業也將萎靡。英國《金融時報》也警告說,房地產市場如過快冷卻,將引發中國經濟“硬著陸”。
      其次,房價過快下行積聚金融風險。房地產的特殊性在於兼具耐用品和投資品雙重屬性。英國巴克萊銀行在5月的研究報告中指出,房市持續低迷可引發連鎖反應:部分房企資金鏈斷裂,金融機構隨即出現大的風險敞口,作為抵押品的房產和土地顯著貶值。這個向下螺旋一旦開啟,可能爆發流動性和債務雙重危機。
      最後,房價暴跌不會像某些人設想的那樣釋放消費潛力,反而可能造成家庭財富縮水和消費劇烈萎縮。房市低迷引發的消費與投資雙降則會惡化企業經營環境,從而侵蝕就業,動搖民生乃至社會穩定。
      迷思二:中國經濟應“去房地產化”
      房地產業是過去十年推動中國經濟增長的支柱性力量。但也正因為房地產業的巨大體量和輻射能力,一些學者提出,中國應通過改革轉型,擺脫房地產業對經濟運行的“綁架”,實現“去房地產化”。
      對於此類觀點,不少海外專家認為,中國全面深化改革本身就蘊含房地產市場的深度調整。事實上,在市場結構性供大於求、信貸偏中性和投融資渠道逐步擴展的大背景下,中國房地產正告別高速增長通道,逐漸進入溫和、理性發展“新常態”。
      摩根大通中國首席經濟學家朱海斌說,讓房地產市場趨於正常化,行業利潤回歸正常區間,對資金有擠出效應,有利於中國經濟再平衡和推動結構性改革。
      不過,這並不意味房地產業對國民經濟不再重要。巴克萊銀行在報告中說,房地產業仍是中國經濟主動力之一,對中國經濟增長直接貢獻約為10%。如果加上建築、金屬加工、機械化工等關聯產業,其貢獻要達到20%。
      美國卡內基國際和平基金會高級研究員黃育川說,中國目前城鎮化率剛超過50%,未來二十年裡可能會達到70%,上億人要搬進城市裡,大量老房需要翻新重建,這都蘊藏著巨大需求,“中國經濟長足發展離不開房地產業”。
      從國際經驗看,美國、日本和香港等典型經濟體在城鎮化加速階段,房地產業增加值占經濟總量的比重都在10%以上。在未來一段時期,房地產業仍會在中國經濟起到基礎性作用,當前關鍵是引導其健康、有序發展,而並非過早過快地“去房地產化”。
      迷思三:政府應救市嗎
      面對房地產市場回調態勢,市場出現兩種聲音。一種輿論認為,政府應積極介入,採取反制措施,防止房地產市場出現大崩盤。另有專家則認為,擠泡沫過程在所難免,政府應當慎用調控,更多由市場自發做出調整。
      圍繞這一問題,惠譽國際評級機構在近期研究報告中說,房地產市場放緩構成中國經濟超預期下滑的最大風險,但中國政府眼下仍握有強大的政策工具應對可能的危機。
      儘管如此,巴克萊銀行認為,中央政府近期仍可能放任房地產市場進一步回調,不以刺激樓市換取經濟增長。換言之,中央政府的著眼點不再是“救市”,而是“借勢”,在充分利用市場力量同時改進調控方式和切入角度,提升房地產市場健康度。
      不少海外媒體註意到,與宏觀經濟調控創新相一致,中央政府對房地產業的調控展現出新思路:從全國“一刀切”式的行政強約束,到更強調分類調控和長效機制建設的市場化管理模式。一線城市著力“去投機”“去杠桿”,二線城市如出現庫存量大、量價齊跌等情況,則給予地方政府更大自由裁量權。
      中央政府將貨幣政策、財政工具等暫時收歸“火藥庫”,既穩定市場預期,也為應對後續變化留足空間。更重要的是,中央已作出建設不動產統一登記制度、個人住房信息系統聯網、啟動房產稅立法和試點、加強住房保障制度建設等重大佈局。這些改革,對於重構房地產市場生態具有根本作用,其意義已遠超出簡單的“救市”範疇〃參與記者:劉劼、文史哲)  (原標題:世觀中國樓市之一:破除中國房地產市場三大迷思)
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